La fianza es una de las cuestiones que más dudas genera al comenzar y terminar un alquiler. Su función es responder de obligaciones del arrendatario, pero no puede utilizarse de forma arbitraria. Conocer el importe legal, la diferencia con las garantías adicionales y cómo documentar el estado de la vivienda evita muchos conflictos.

Cuánto se paga de fianza

En el arrendamiento de vivienda la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. En usos distintos de vivienda, la referencia legal es de dos mensualidades.

Fianza y garantías adicionales

La fianza legal no es lo mismo que un aval, depósito adicional o seguro. En vivienda pueden pactarse garantías adicionales dentro de los límites establecidos por la normativa.

El contrato debe distinguir claramente qué cantidad corresponde a cada concepto.

Depósito ante la administración autonómica

Las comunidades autónomas pueden establecer la obligación de que el arrendador deposite la fianza en el organismo correspondiente. El procedimiento y los plazos dependen del territorio.

El inquilino puede pedir justificante cuando resulte aplicable.

Qué ocurre al finalizar el contrato

La devolución debería hacerse una vez entregadas las llaves y comprobado el estado de la vivienda y las obligaciones pendientes. La ley prevé intereses si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin que se restituya el saldo correspondiente.

Daños frente a desgaste normal

La fianza puede utilizarse para responder de daños imputables al arrendatario, pero el desgaste normal por uso y antigüedad no debería tratarse como un desperfecto indemnizable.

Fotografías de entrada y salida ayudan a comparar el estado real.

Suministros pendientes

Facturas impagadas o consumos pendientes pueden justificar retenciones si corresponden al arrendatario y están debidamente acreditados.

Conviene realizar lecturas de contadores el día de entrega de llaves.

Limpieza y pequeñas reparaciones

El contrato y el estado inicial son importantes para valorar estas cuestiones. No cualquier diferencia estética justifica descontar cantidades de la fianza.

El propietario debería poder explicar y documentar cada descuento.

Inventario y fotografías

Un inventario firmado y fotografías fechadas reducen disputas. Resultan especialmente útiles en viviendas amuebladas.

Cuanto más precisa sea la documentación inicial, más fácil será resolver la devolución.

Entrega de llaves

Es recomendable firmar un documento de entrega donde consten fecha, llaves devueltas, lecturas y estado general. Ese momento marca una referencia importante para la liquidación final.

Fuente y referencias

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza y las garantías adicionales. En Alquiler y Regulación del alquiler publicamos más guías prácticas.

Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario quedarse toda la fianza?

Solo debería retener las cantidades justificadas por obligaciones pendientes o daños imputables.

¿La fianza son dos meses?

En vivienda habitual la fianza legal es una mensualidad; otra cosa son garantías adicionales pactadas.

¿Cuándo genera intereses la devolución?

La LAU prevé interés legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin restituirse el saldo.

Fotografía: Jakub Zerdzicki / Pexels.