Comprar una vivienda que ya está alquilada puede ser una forma de adquirir un activo con ingresos desde el primer día, pero también significa asumir una relación arrendaticia existente. Antes de firmar conviene revisar el contrato, la duración pendiente, la renta, la fianza, posibles impagos y qué derechos conserva el inquilino tras la transmisión.

El contrato de alquiler no desaparece porque cambie el propietario

La venta del inmueble no convierte automáticamente la vivienda en libre de ocupantes. El comprador debe analizar cómo afecta la transmisión al contrato vigente conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a las circunstancias concretas del arrendamiento.

Por eso la primera pregunta no es cuánto renta produce la vivienda, sino qué contrato existe, cuándo se firmó y qué plazo y condiciones contiene.

Revisar duración y prórrogas

La fecha de firma es esencial para determinar el régimen aplicable. También deben revisarse prórrogas, comunicaciones previas y cualquier pacto posterior que modifique la duración inicial.

Un comprador que necesita disponer de la vivienda a corto plazo debe analizar esta cuestión antes de comprometerse.

Renta actual y actualizaciones

La rentabilidad debe calcularse con la renta efectivamente cobrada, no con el alquiler que podría alcanzarse teóricamente en mercado. Conviene revisar recibos, actualizaciones aplicadas y gastos repercutidos.

Una renta inferior al mercado puede seguir siendo atractiva si el precio de compra lo refleja, pero debe incorporarse al análisis financiero.

Fianza y garantías

Debe aclararse dónde está depositada la fianza y cómo se transferirá la responsabilidad sobre ella. También conviene revisar avales, depósitos adicionales o seguros vinculados al contrato.

La existencia de garantías no elimina el riesgo de impago, pero ayuda a conocer la posición jurídica y económica del arrendamiento.

Pagos e incidencias

El vendedor debería informar sobre la situación de pagos y cualquier procedimiento o conflicto abierto. Los justificantes de cobro ayudan a comprobar que el flujo de rentas es real.

También conviene preguntar por reparaciones pendientes, reclamaciones del inquilino y acuerdos no incorporados al contrato original.

Estado real de la vivienda

Comprar con inquilino puede limitar la posibilidad de inspeccionar todas las estancias con detalle. Aun así, el comprador debería intentar revisar el inmueble y documentar su estado antes de escritura.

El precio de compra debe considerar posibles inversiones futuras cuando termine el contrato.

Derechos de adquisición preferente

En determinadas circunstancias el arrendatario puede tener derechos de tanteo o retracto, salvo renuncias o excepciones válidas. Esta cuestión debe comprobarse antes de cerrar la operación.

Notificaciones mal realizadas pueden generar problemas posteriores, por lo que conviene documentar correctamente el proceso.

Rentabilidad neta

La renta mensual debe ajustarse por comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, vacancia futura, impuestos y financiación. La rentabilidad bruta puede dar una visión demasiado optimista.

En Alquiler residencial y Compraventa analizamos estos factores con más detalle.

Qué documentación pedir

Contrato completo, anexos, recibos, depósito de fianza, comunicaciones, inventario, garantías y documentación de incidencias deberían formar parte de la due diligence.

Cuanta más información se obtiene antes de las arras, menor es el riesgo de descubrir después una condición que altere la rentabilidad esperada.

Fuentes y referencias

La referencia principal es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo echar al inquilino al comprar la vivienda?

No debe asumirse. Hay que revisar el contrato, su fecha y el régimen legal aplicable.

¿La renta puede subirse al comprar?

La transmisión no permite por sí sola fijar libremente una nueva renta; deben respetarse contrato y normativa.

¿Es obligatorio revisar los pagos?

Es muy recomendable, porque la rentabilidad esperada depende de que el arrendamiento esté funcionando correctamente.

Contenido informativo. Conviene revisar la documentación y normativa aplicable a cada caso concreto.

Fotografía: Jakub Zerdzicki / Pexels.