Es perfectamente posible vender una vivienda aunque todavía tenga hipoteca. La operación exige coordinar comprador, vendedor, banco y notaría para que una parte del precio se destine a cancelar la deuda pendiente y la carga pueda desaparecer del Registro de la Propiedad.

Conocer la deuda exacta

Antes de fijar el cierre conviene solicitar al banco un certificado o información actualizada del capital pendiente y de las cantidades necesarias para cancelar económicamente el préstamo en la fecha prevista.

La cifra puede variar por intereses, comisiones legalmente aplicables u otros conceptos, por lo que debe calcularse cerca de la firma.

El precio debe cubrir la operación

Si el precio de venta es superior a la deuda, la diferencia quedará para el vendedor después de gastos y ajustes. Si es inferior, el propietario necesitará aportar fondos o negociar con el banco una solución.

Por eso conocer la deuda antes de aceptar una oferta evita comprometer una venta inviable financieramente.

Cómo se paga al banco

En la escritura puede estructurarse el pago para que una parte del precio vaya directamente a cancelar la hipoteca. La notaría y las entidades coordinan los medios de pago según la operación.

El objetivo es que el comprador no entregue todo el dinero al vendedor mientras permanece una deuda garantizada sobre el inmueble sin solución prevista.

Cancelación económica y registral

Pagar la deuda extingue económicamente el préstamo, pero la carga hipotecaria puede seguir apareciendo en el Registro hasta tramitar su cancelación registral.

Son dos pasos distintos y deben coordinarse para que el comprador reciba el inmueble en las condiciones pactadas.

Quién asume los gastos

La distribución de gastos depende de la normativa y de los pactos válidos entre las partes. Conviene identificar por escrito qué costes corresponden al vendedor y cuáles al comprador.

El vendedor debería presupuestar la cancelación registral y otros gastos asociados para conocer su neto real.

Qué ocurre con una hipoteca muy reciente

Una hipoteca con poco capital amortizado puede dejar un saldo elevado respecto al precio de mercado. En esos casos hay que calcular con especial cuidado el importe neto disponible.

Las penalizaciones o compensaciones por reembolso anticipado, cuando procedan, también deben comprobarse con el banco.

Venta y nueva hipoteca del comprador

Es frecuente que el comprador financie a su vez la adquisición. En ese caso conviven temporalmente la cancelación de la hipoteca del vendedor y la constitución de la nueva financiación.

La coordinación documental es esencial para que las cargas queden correctamente reflejadas.

Qué revisar antes de firmar arras

Saldo pendiente, nota simple, posibles embargos, condiciones del préstamo y costes de cancelación deberían conocerse antes de comprometer la venta.

En Hipotecas y Compraventa encontrarás más guías relacionadas.

El error de confundir deuda con carga registral

Una hipoteca puede estar ya pagada y seguir apareciendo registralmente si nunca se canceló. También puede ocurrir lo contrario: una operación puede estar preparando la cancelación sin que todavía conste inscrita.

Por eso la nota simple y la información bancaria deben analizarse conjuntamente.

Fuentes y referencias

El Portal del Cliente Bancario del Banco de España ofrece información sobre préstamos hipotecarios y cancelación.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender una casa hipotecada?

Sí. Es una operación habitual siempre que se coordine la cancelación de la deuda y de la carga.

¿Basta con pagar al banco?

No necesariamente. Después suele ser necesario tramitar la cancelación registral de la hipoteca.

¿Qué pasa si debo más de lo que vale la vivienda?

La venta requiere resolver la diferencia, normalmente aportando fondos o alcanzando un acuerdo específico con la entidad.

Contenido informativo. Conviene revisar la documentación y normativa aplicable a cada caso concreto.

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